Umowa dzierżawy została uregulowana w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (art. 693 K.c.).
Dzierżawa jest zaliczana obok najmu i użyczenia do umów, których przedmiotem jest używanie rzeczy lub praw. Różni się jednak od użyczenia tym, że jest odpłatna, podczas gdy użyczenie jest umową nieodpłatną. Od najmu natomiast odróżnia ją to, że przedmiotem dzierżawy mogą być rzeczy i prawa, podczas gdy przedmiotem najmu jedynie rzeczy. Różnica pomiędzy najmem i dzierżawą polega także na tym, że dzierżawca jest uprawniony do używania rzeczy (prawa) jak i do pobierania pożytków, podczas gdy najemca tylko do używania rzeczy (por. Podel 2011: 356-357).
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony (art. 695 K.c.). Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 K.c.).
Przedmiotem dzierżawy często są nieruchomości, gospodarstwa rolne lub przedsiębiorstwa. Nie może być nim np. lokal użytkowy, maszyna produkcyjna lub samochód (które mogą być jedynie przedmiotem umowy najmu), ponieważ same nie przynoszą one przychodów. Wydzierżawić można oprócz rzeczy również prawa, takie jak np. prawo do używania znaku firmowego (por. Młodzikowska 2007: 116-117).
